haijun93
2016. 6. 12. 14:03
제가 몇년 전에 기타 정보란에 쓴 글인데
요즘 전세집 구하느라 질문하시는 분들이 많으셔서 주거포럼으로 끌올+게시판 이동 해봅니다
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가끔 전세집 관련한 문제로 질문을 올리시는 분들이 계셔서
몇가지 유의점을 적어봅니다.
1. 전입신고와 확정일자는 이사들어가는 날 바로 꼭 하자..
전세집을 얻으면 임차권이라고 해서 내가 그 부동산을에 거주할 수 있는 권리와
나중에 계약이 종료될 때 전세금을 반환 받을 수 있는 권리가 생깁니다.
하지만 이 권리는 단지 임대인과 세입자 간에만 성립하는 권리이지 제 3자에게 주장할 수 없습니다.
임대인이 집을 다른 사람에게 팔아버리면 임차인은 새로운 주인에게 임차권도 전세금도 주장할 수 없습니다.
이런 문제를 막기 위해 제 3자에게 임대차와 관련된 권리를 주장할 수 있도록 한 제도가 전입신고와 확정일자 입니다.
특히 확정일자는 만약 임대한 부동산이 경매에 넘어가는 경우 확정일자 기준으로 배당을 받기 때문에
빨리 할 수록 좋습니다. 아무리 바빠도 이사들어가는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받으셔야합니다.
2. 저당권이나 가등기등의 담보가 이미 설정된 집은 그냥 Pass
내 임차권 확정일자보다 선순위의 저당권이 가등기 담보등이 설정되어 있으면
경매가 진행될 경우 무조건 임차권이 소멸하게 됩니다.
경매에 참가해서 배당을 받을 수 있지만 임차권을 주장해서 내가 살던 집에서
계속 사는 건 불가능해집니다. 따라서 배당을 적게 받더라도 집을 내줘야 합니다.
하지만 내 임차권 확정일자보다 앞서는 임차권자들은 있지만 담보설정이 없는 경우는
배당에 참가해서 충분한 배당을 받을 수 없으면 임차권을 계속 주장할 수 있습니다.
낙찰을 받은 새로온 주인에게 임차권을 주장할 수 있고 나머지 전세금을 요구할 수 있습니다.
당연히 선순위 저당권이나 담보가 있는 경우가 임차권자들이 앞에 있는 경우보다
훨씬 불리합니다. 따라서 저당권이나 담보가 있는 집은 피하시고
꼭 계약을 해야한다면 지급하는 전세금으로 선순위 담보를 없앨 것을 요구하시기 바랍니다.
3. 확정일자를 받은 다음 날, 일주일 후 등기부 등본을 반드시 확인하자
확정일자는 받은 날이 기준이 아니라 다음 날 O시가 기준이 됩니다.
만약 임대인이 확정일자 받은 날 저당권을 설정하게 되면
그 저당권이 우선이 되지만 등기부등본으로는 확인이 불가능합니다.
전세계약시 계약서에 첨부된 등기부 등본외에 사항이 계약일 안에 있는 것이 추가로 발견될 경우
계약을 즉시 해지하고 이사와 관련된 기타비용을 임대인이 부담한다는 조항을
하나 넣으시는 걸 추천드립니다. 임대인이 겁나는게 없으면 안해줄리가 없죠
그리고 등기 신청을 하고 이런 저런 이유로 등기부 등재가 지연되는 경우도 간혹 있으니
일주일 정도 후에 한번 더 확인하시기 바랍니다.
4. 계약서와 전입신고시 번지 동 호수를 정확하게 기입하자
임차 주태에 여러 가구가 사는 경우 그 건물 전체가
다가구 주택일 수도 있고 다세대 주택일 수도 있습니다
다가구 주택인 경우 동 호수가 틀려도 번지만 정확하면 상관없지만
다세대 주택이면 동 호수가 틀리면 임차권도 전세금도 보장을 받지 못하게 됩니다.
꼭 공인중개사에게 다세대 주택 여부를 확인해서 번지와 동호수를 정확하게 기입하시기 바랍니다.
5. 소액임차인 최우선 변제제도를 이용하자
전세금액이 작은 임차인의 경우 등기부상의 배당순위를 무시하고
소액임자친의 기준이 되는 전세금의 40% 정도내에 있으면 최우선으로 배당해주는 제도 입니다.
소액임차인 기준은 지역마다 다르니까 공인중개사에게 문의해서
본인의 실제 계약금과 큰 차이가 없다면 좀 낮춰서
소액임차인 기준에 맞추어 작성하는 것도 전세금을 보호하는 방법이 될 수 있습니다.
6. 임차권 등기 명령 제도를 이용하자..
전세금과 임차권을 보호 받으려면 반드시 주민등록을 유지해야 합니다.
하지만 임대차 계약이 끝났는데 주인이 전세금을 돌려줄 생각은 안하고 있는데
꼭 주민등록을 옮겨야 한다면 법원에 가셔서
임차권 등기 명령을 신청하시면 법원에서 임의로 임차권을 등기해줍니다.
이렇게 하시면 주민등록을 다른 곳으로 옮기셔도 경매에서 전세금에 대한 우선 변제권을 인정해줍니다.
단, 다른 곳으로 옮겼기 때문에 임차권은 주장할 수 없습니다.
7. 확정일자 ? 전세권 등기?
가끔 보증금을 보호하기 위해 전세권 등기를 하고 싶어하는 경우가 있는데
굳이 전세권 등기에 집착하실 필요는 없습니다
주택임차법상 주민등록과 확정일자 제도가 복잡한 전세등기 과정을
임차인이 임대인의 동의나 보조 없이 간략하게 할 수 있도록
한 것이기 때문입니다
차이가 있다면
전세권등기는 그 등기를 한 날부터 효력이 발생합니다
따라서 이사들어가는 날 전세권등기를 했는데
주인이 몰래 저당권 설정을 하는 경우
전세권 등기가 먼저 등기부에 올라가 있다면 우선권이 생깁니다
그에 반해 확정일자는 위에서 설명했듯이
확정일자를 받은 다음날 부터 효력이 발생하기 때문에
무조건 주인이 몰래 설정한 저당권이 우선권을 가집니다
그리고
전세권은 등기가 되어 있기 때문에
경매가 진행되면 자동으로 경매상 권리를 가집니다
그에 반해 확정일자는 등기가 없기 때문에
경매 법원에 경매 물건에 대해 임차권과 확정일자에 따른
권리가 있음 알려야 합니다
이건 경매가 시작되면 조사관들이 실제 임차관계에 대한 조사를 나오고
흔히 말하는 빨간 딱지를 붙이고 공지를 하기 때문에
크게 걱정하실 일은 아닙니다
따라서 굳이 주인하고 얼굴 붉혀 가며 전세권 등기를 고집하실 필요는 없구요
위에 말했듯이 1-2주 후에 등기부 등본 재확인만 기억하시면 됩니다
우선 이정도 생각나네요... 전세를 얻는다는게 정말 어려운 일입니다.
저도 전세를 몇 번 옮겨다니면서 얼마나 마음 고생을 했는지 모릅니다..
차라리 월세 사는게 마음은 백번 편하더군요....
제 글이 얼마나 도움이 되실지 모르겠지만
전세 얻으실 때 작게 나마 마음을 편하게 하는데 도움이 되었으면 합니다. |
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